全国首创上海盘活低效产业用地半年多3390幅土地迎新生

? 记者戚颖璞查睿

??到2025年，，，，，，，上海工业增加值占GDP比重要达25%以上。。。。。。都说上海土地资源有限，，，，，，，要做大制造业这块“蛋糕”，，，，，，，作为产业空间载体的“面粉”——土地够用吗？？？？？？

??今年，，，，，，，上海“长出”产业新空间，，，，，，，许多曾经布满老旧厂房的工业用地，，，，，，，开始“长”出新企业、新大楼。。。。。。这得益于今年4月起开展的产业用地“两评估、一清单、一盘活”专项行动，，，，，，，由此，，，，，，，上海也成为全国首个对产业用地进行全面彻底梳理和盘活的城市。。。。。。

??截至目前，，，，，，，上海在短短半年多来，，，，，，，盘活处置低效产业用地37.8平方公里，，，，，，，接近两个黄浦区那么大，，，，，，，3390幅土地迎来新生。。。。。。这些“增量”是怎么来的？？？？？？

??“进退奖惩”分类处置

??“两评估、一清单、一盘活”指的是，，，，，，，对产业用地进行综合绩效评估、综合价值评估，，，，，，，形成产业用地分类清单，，，，，，，有针对性地采取路径进行盘活。。。。。。简言之，，，，，，，就是对产业用地的“表现”打分，，，，，，，按照不同情况去选择盘活路径。。。。。。

??这是上海第一次全面梳理和盘活产业用地，，，，，，，其迫切性来自城市产业转型升级和超大城市资源紧约束之间的矛盾。。。。。。

??2023年下半年，，，，，，，上海首次进行大排摸，，，，，，，一共梳理出728平方公里、4.85万幅产业用地。。。。。。在绝对数量上，，，，，，，产业用地供给充足，，，，，，，但剖开来看，，，，，，，却存在结构性矛盾。。。。。。

??比如，，，，，，，嘉定安亭一处旧厂房，，，，，，，闲置多年，，，，，，，部分租赁给了物流企业。。。。。。这类粗放管理的工业用地，，，，，，，成了产业转型升级之路上的障碍。。。。。。低效土地挤占城市资源，，，，，，，类似案例不在少数——数据显示，，，，，，，全市绩效靠后的50个园区，，，，，，，占用了全市24%的工业用地，，，，，，，但产值贡献不足5%。。。。。。

??同时，，，，，，，上海“寸土寸金”，，，，，，，也给工业制造带来三个痛点：高昂地价容易消解掉上海工业的综合成本优势，，，，，，，收储成本高导致再开发难度很大，，，，，，，而且存在企业炒地的可能。。。。。。

??解题之道，，，，，，，就是要把所有产业用地放在同一考场！！！！�。�，，，，，，接受综合绩效评估，，，，，，，形成“进退奖惩”的分类处置方案。。。。。。

??企业用地也要“考试”

??今年，，，，，，，上海计划盘活处置低效产业用地不低于45平方公里。。。。。。“两评估、一清单、一盘活”听起来有些专业，，，，，，，却和上海每个制造企业息息相关。。。。。。以后，，，，，，，企业用地也要“考试”了。。。。。。

??问题是，，，，，，，土地上考场！！！！�。�，，，，，，考官怎么科学打分？？？？？？

??“从今年开始，，，，，，，上海每年会对全市所有产业土地进行考核，，，，，，，并构建了‘两评估’政策体系。。。。。。”上海市规划资源局产业用地规划管理处有关负责人表示，，，，，，，它们分别是，，，，，，，综合绩效评估和综合价值评估，，，，，，，前者关注现状，，，，，，，定期对产业用地综合利用情况进行全面“体检”打分；；；；；；后者关注未来，，，，，，，围绕破解产业用地收回收储成本偏高、用非所用不当得利等问题，，，，，，，统一评估路径，，，，，，，进一步降低土地回收成本。。。。。。

??一直以来，，，，，，，上海没有建立完整且通用的土地绩效评估标准，，，，，，，综合绩效评估就是面向所有产业用地，，，，，，，突破认定标准不明的瓶颈。。。。。。

??上海市自然资源调查利用研究院有关负责人介绍，，，，，，，这套打分体系不是唯产值论，，，，，，，而是结合产业智能化、绿色化、融合化发展要求，，，，，，，综合考虑企业的创新能力、社会贡献、节能环保等。。。。。。指标方面也借鉴ESG指标架构，，，，，，，将高质量、可持续发展理念融入综合价值评估指标中，，，，，，，包括科创贡献、就业情况、公益作用等。。。。。。评估过程开放公平，，，，，，，定性和定量结合、刚性与弹性兼顾，，，，，，，通过多专业、多方共同研判确定。。。。。。假设一家企业经济产出不高，，，，，，，但它是一家链主企业，，，，，，，或是承担了国家重要科研项目，，，，，，，那也有较大可能被评高分。。。。。。

??经过考核打分，，，，，，，产业用地被分为A、B、C、D四类绩效用地，，，，，，，分别对应鼓励支持、保留提升、观察整改和整治退出，，，，，，，形成一张清单。。。。。。记者了解到，，，，，，，目前上海共有4.85万幅产业用地，，，，，，，其中C类和D类土地规模占到24%，，，，，，，均为低效利用的土地，，，，，，，亟须转型盘活。。。。。。

??业内人士透露，，，，，，，如果企业所在的土地被评为C类或D类，，，，，，，并且企业自主转型能力或意愿不强的，，，，，，，将按照评估和综合处置等有关规定收回收储或者减量复垦等。。。。。。

??结合国际经验，，，，，，，在一座城市里，，，，，，，产业用地的出让价格要远远低于住宅、商业等普通经营性用地，，，，，，，这是出于扶持产业发展、带动就业的考虑。。。。。。所以，，，，，，，产业用地本身就有公共属性。。。。。。综合价值评估，，，，，，，就是要解决低效用地政府回收成本居高不下的问题。。。。。。这套打分体系主要针对C类和D类中被收回收储的那部分土地，，，，，，，结合土地区位、生产功能、综合绩效等，，，，，，，进一步评估退出的综合价值，，，，，，，再确定收回的补偿标准。。。。。。

??“依据这套新的打分体系，，，，，，，低效用地的收回成本一定是低于原先市场评估价格的。。。。。。我们就是要引导土地的使用权价值回归到合理水平，，，，，，，降低后续的再开发成本，，，，，，，严控成本，，，，，，，来保障未来产业的接续空间，，，，，，，进而扶植后续产业发展。。。。。。”市规划资源局产业处负责人表示。。。。。。

??6条路径选“最优解”

??接近两个黄浦区的“空间”增量，，，，，，，不全都在郊区。。。。。。今年，，，，，，，上海中心城区首个“工业上楼”项目计划年底开工，，，，，，，它就是徐汇区的老凤祥总部。。。。。。老凤祥总部位于漕溪路270号，，，，，，，占地约1万平方米，，，，，，，建筑面积约2.5万平方米，，，，，，，是市中心难得的一处生产用地，，，，，，，在2023年综合绩效评估中被评为C类地。。。。。。

??这几年，，，，，，，老凤祥生意蒸蒸日上，，，，，，，企业转型迫在眉睫，，，，，，，于是公司决定借此契机自主更新，，，，，，，不额外增加土地，，，，，，，把横向扩建改为纵向要空间的“工业上楼”，，，，，，，容积率提升至4.5，，，，，，，建筑高度超过70米。。。。。。

??老凤祥的自主更新之路，，，，，，，是上海盘活低效产业用地的路径之一。。。。。。记者了解到，，，，，，，上海已经梳理出6条路径，，，，，，，如果土地被评为C类和D类，，，，，，，企业仍可以根据自身情况，，，，，，，选择最优解。。。。。。

??第一种是土地收回路径。。。。。。如果土地闲置处置难、无偿收回的实操难度大、退出没有强制性手段就可以采用，，，，，，，包括一系列收回工具，，，，，，，比如，，，，，，，节余土地分割转让，，，，，，，即把大块土地中空置未利用的部分分割出来，，，，，，，根据市场需求进行转让，，，，，，，既满足了不同企业的用地需求，，，，，，，又提高了土地利用效率。。。。。。�；；；；；蛘撸�，，，，，，让使用土地的企业进行产业结构调整，，，，，，，提高土地单位产值。。。。。。

??第二种是土地储备路径，，，，，，，即国家土地储备机构通过购买的方式来获得土地使用权。。。。。。在综合绩效评估中，，，，，，，华谊集团在普陀区有义生橡胶厂、染料研究所、化学试剂研究所3处产业用地亟待转型。。。。。。刚好此时华谊需要一个创新科技园来导入新材料、新生物产业集群，，，，，，，但3幅地块又不足以承载这么大的产业。。。。。。对此，，，，，，，普陀区政府收储3幅地块，，，，，，，再拿出1幅相邻的储备土地，，，，，，，同3幅地块中位于北新泾产业园区的1幅地块合并，，，，，，，一同以带产业项目方式出让给华谊，，，，，，，由华谊投资13.84亿元打造，，，，，，，实现区企联动双赢。。。。。。

??如低效用地所属企业转型意愿较强，，，，，，，可以采用第三种路径——产业用地城市更新。。。。。。企业通过自主更新或引入市场主体，，，，，，，按规划转成新型工业、研发、保租房、商办等用地。。。。。。

??第四种是减量腾退路径。。。。。。如果低效产业用地是位于城镇开发边界外、不符合规划，，，，，，，必须恢复成农用地或生态用地。。。。。。

??第五种是以园区平台为主体实施盘活的路径。。。。。。如果企业在产业园区内，，，，，，，愿意退出产业用地或者用房、企业股权转让或把产业用房出租给园区平台的，，，，，，，园区平台可以整合产业用地、用房资源和股权资产，，，，，，，统一配置管理和高效开发利用。。。。。。

??今年首次参加进博会的全球汽车零部件巨头安波福，，，，，，，正是依靠这条路径在上海增资扩产，，，，，，，为当地带来了34.9亿元年产值。。。。。。位于嘉定的安波福，，，，，，，计划在新能源领域增资扩产，，，，，，，可苦于找不到合适的“新家”。。。。。。安亭镇得知企业需求之后，，，，，，，通过镇级平台公司向一处低效产业用地的产权人进行租赁，，，，，，，并投资2.6亿元新建了低碳绿色厂房和办公楼，，，，，，，再转租给安波福使用，，，，，，，强化了当地汽车产业群的集聚效应。。。。。。

??此外，，，，，，，还有其他政策归为第六条路径，，，，，，，如以房换地等退出政策及产业用地提容、工业上楼、土地混合利用等存量产业用地提质增效政策。。。。。。这些政策已在张江科学城、吴淞创新城首发区、市北高新走马塘、莘庄工业区等区域落地生效。。。。。。

??记者了解到，，，，，，，上海产业用地“两评估、一清单、一盘活”专项行动，，，，，，，作为加快转变超大城市发展方式、推动产业高质量发展的“211”工程，，，，，，，将以三年为一个工作周期，，，，，，，按年度滚动推进产业用地评估和盘活处置。。。。。。

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全国首创 上海盘活低效产业用地 半年多3390幅土地迎新生

全国首创上海盘活低效产业用地半年多3390幅土地迎新生